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世茂房地产:2019跑得太快,丢了灵魂
发布时间: 2020-01-11 来源:互联网 点击次数:

刚刚过去的这一年,尽管楼市不景气、各大房企纷纷放缓拿地节奏,但世茂为了重回行业TOP10,选择大肆并购、一路狂奔,终于如愿以偿,荣登行业第九。

然而,萝卜快了不洗泥,世茂在狂奔路上,顾此失彼:一边是销售额的节节攀升,另一边却是不断爆发的交房维权纠纷,虚假承诺、误导销售、延期交房、质量粗糙以及债务压顶,步步惊心。

世茂弄丢灵魂的最新案例,是武汉世茂龙湾五期国风项目(简称世茂龙湾五期)。这个项目位于武汉近郊蔡甸区知音湖,靠近绕城高速,配有独立院落,按别墅产品销售。链家网信息显示,项目均价2.1万元每平,在蔡甸属于高端住宅。

这个在前期宣传中自称“匠心巨制”的豪宅项目,在细节处理上果然“匠心巨制”“大胆有创意”——绿化草皮不够,居然喷绿漆来凑!

已经挤进全国行业前十的大企业,就这样的糊弄态度,曾经还敢号称“对得起客户,对得起脚下这块土地”,真是莫大的讽刺!喷绿漆的神操作,让人雷得外焦里嫩!

世茂龙湾五期一位业主告诉“言不二价”,最让他们气愤的是开发商误导并虚假销售——明明是商服用地,按照商铺标准验收,开发商在销售过程中却闭口不提“商铺”二字,不管从样板间的设计格局还是宣传文案来看,都是作为居家住宅来使用。销售文案中,多次提及“理想栖居地、父母、家人、尽享天伦”这类极具诱导力的描述,对购房人进行误导。业主称之为“过羊头卖狗肉”。

业主买房时,世茂销售画的饼是,房子层高6米,后期浇筑能制造出3-4室两厅三院的功能空间。但现实是,消防管道奥磷丰肥业建在了室内房顶,并未建到墙体中,层高被削减到5.2米,业主隔层搞复式的梦想,只能想想而已,“数口人只有一个卧室”,欲哭无泪。

业内人士指出,这个问题应该是商改住造成的,消防管道喷淋在房屋顶部是国家对商业用地消防设计的规范要求,很难改到楼板里边去。

院落是世茂国风产品的主要卖点。维权业主告诉“言不二价”,在所有的宣传中,世茂对院子和庭院生活的描述都是重中之重。但在销售过程中,院子面积是未公开的,销售员的统一说辞是,同一房型所有院子都与样板间一样,多次强调“所见即所得”。

实际上,很多房屋的院子面积都小于样板间,甚至多处“院子变巷子”。样板间展现的可放圆桌的后院,大部分业主家里却变成了 1 到 3 米宽的过道。

业主提供的录音显示,签订合同时,别墅院子面积的图纸仅开发商一方持有,业主没有,销售人员称“合同不同是开发商要求”。

业主在维权请愿书上无奈地哭诉:从见到实景房的那一刻起,“我们的中式庭院梦碎了一地。大面积的园林绿化没有了,换来的是几乎没有绿化的道路和孤零零的小树枯黄的草皮;荷风曲溆曲桥花影没有了,换来的是一条小水沟;进尺影壁柳映长廊没有了,换来的是敷衍小石头和栈道走廊;石板路人车分离没有了,换来的是直来直去、气味难闻的沥青路”。

世茂龙湾五期与业主签订的销售合同也颇有霸王条款的味道——“根据该商品房及所在楼栋建筑的功能设计或合理布局需要,该商品房室内外局部存在竖向或横向管道、烟道或其他类似构造,前述管道和构造无法在该商品房平面图、户型彩页、广告宣传材料、模型、样板房等书面材料或样板展示中进行标注或说明,最终应以该商品房实际交付时的现状为准,买受人对此理解并不持异议”。

对此,律师给出的说法是,开发商在合同文本炸金花游戏中没有告知房屋会增设如此多的管道,属于欺诈行为。增设管道后导致房屋层高变低,不符合当初约定的实际高度,违反了实质性条款。业主可主张基于欺诈的撤销诉求,还可以根本违约解除合同,并主张违约金。

武汉世茂的这次纠纷再次给我们上了一课:买房时,千万不能相信效果图、宣传语。开发商们为了从你口袋里掏钱,套路永远超乎想象。

被套路的世茂业主们悲愤不已,找开发商协商无果,只能上访求助政府。针对项目问题,2019年12月31日,蔡甸区政府信访办召集联合办公会,区规划局证实,“世茂龙湾五期是商服用地,只能做商业建筑,不可用于居住。只有一些特殊情况,比如用于休闲度假,也可以住人”。

在这次办公会上,规划、住建、园林绿化、市场监督等部门都来了,唯独开发商世茂缺席。用业主的话说,“这个开发商也不是很把区政府放眼里”。

无独有偶,武汉项目只是狂奔中的世茂失序的一个缩影。世茂在济南、南京、合肥、厦门等多地的项目,竣工、交房阶段,都爆出不同程度的违规或业主维权纠纷。

济南世茂璀璨悦府,业主被世茂捆绑了3万元的电商费(也称为服务费)。开发商说这是定金,业主事后才发现这三万实际上“被揩油”,相当于开发商把营销费用转嫁到业主身上。

淄博桓台县世茂金洲府,大搞捆绑车位销售,“车位必须捆绑销售,要想不捆绑,除非你有关系。”此事引发监管部门关注,桓台县房管局甚至直接向世茂喊话:该查处查处,该查封查封!

本应在2019年11月交房的合肥世茂国风,被业主投诉有墙体开裂、墙面鼓包、楼板开裂,园区减配严重、私改规划致绿化率不达标等问题,绝大多数业主拒绝收房。业主投诉称,临近交房,因为下雨,可以看到小区室内墙体、地下室多处出现漏水,总计100多处渗漏点。开发商并没有炸金花完全从根源解决问题,只用腻子粉简单修补。

世茂进驻合肥的第一个项目世茂翡翠首府,属于最高端的别墅项目,照样问题重重。2019年初以来,不断有业主反映,花500万购置的别墅质量奇差,漏水、大面积空鼓、地下车库入户门锁毁坏等等,这种质量,甚至连装修师傅都不敢接活。

福州世茂璀璨天城的业主,2019年10月曾反映,自己300万买的新房,交房时却发现主卧室天花板开裂,渗水长度约8米,地板渗水开裂到另外两套单元。

厦门世茂御海墅项目本应于2019年3月交付的高层楼房,至今仍有200余户未收房。项目预售时装修标准是3627元/平米,但业主怀疑实际成本每平米连500元都不到。百余户业主宁愿倒贴20万元利息成本“无息退房”,再也不敢和世茂发生丝毫联系。

房产建设涉及诸多环节,如果世茂只是个别楼盘出现质量问题,那还可能是无心之过,情有可原。但显然,激怒业主维权的世茂项目不在少数,世茂没有任何推脱的理由了。

每一次业主维权,都会透支企业信用和品牌声誉,长此以往,业主自然会用脚投票。跑得太快,弄丢了灵魂,即使重回TOP10,也不值得喜悦,没有反思改进,真正敬畏客户与市场,随时有被抛弃的危险。

2014年,世茂迎来在同行中最高光的一年,以707亿元的销售额冲至行业第八。然而,这种高光只是昙花一现。随后,费劲挤入TOP10的世茂选择了龟缩策略,把90%以上的资源集中在一二线城市,完美错过2015开启的三四线城市抄底行情,踏空了行业周期,原地踏步三年有余。

2016年,世茂行业排名跌到第16名。眼睁睁看着大胆狂奔的恒大、碧桂园、融创等扶摇直上,笑傲江湖。

2017年,被甩在后面的世茂痛定思痛,调整策略,在布局一二线的同时,关注一二线周边可承载外溢需求的三四线城市。随后,就像购物狂冲进了大卖场,疯狂买买买,并激进发展至今。

最近三年,世茂房地产的销售目标一直处于飙升状态。2018年,世茂销售目标还仅为1400亿元,但到2019年销售目标就定为2100亿元,销售目标增幅50%。2017年销售目标800亿元,实际完成1007.7亿元,较2016年同期上升48%。

要多卖面包,就得多买面粉。据统计,2019年上半年,世茂新增土地60幅,总价约为788亿元。在新增土储面积中,有900万平方米是以收并购方式获取,占比约70%,总货值达到1800亿元,“逆流而上”,实现规模扩张。

终于,在疯狂的“买买买”中,世茂圆了重回TOP10的夙愿。根据克而瑞2019年中国房地产企业销售榜,世茂房地产凭借2607.8亿元的全口径金额,摘得榜单“第九”。2017年到2019年,销售规模足足增长了1.6倍

2019年,地产企业纷纷放缓拿地节奏,世茂却意图抄底,疯狂扫货,一跃成为继融创和阳光城之后的新晋“并购王”。随之而来的,则是债务压顶。

财报数据显示,截至2019年6月30日,世茂房地产负债总额3046.60亿元,同比增长32.46%。其中,流动负债总额约2143亿元,占比超七成,同比增长39%,非流动负债总额约903.88亿元,同比增长19.12%。

2017年中期至2019年中期,世茂房地产的资产负债率分别为65.76%、68.94%和73.25%,负债率持续攀升。其中,2019年中期的资产负债率触及近5年来的峰值。

疯狂收购背后,世茂的资金流产生了巨大压力。2019年上半年,世茂集团投资活动产生的现金流量额约为负12亿元,较去年同期大幅增加111%。

顶着债务和现金流的压力,错失过周期的世茂唯恐再次失手,选择了不顾品质灵魂、逆流大干快上,豪赌未来的地产盛宴。

世茂能成功弯道超车吗?根据易居集团CEO丁祖昱的测算,未来10年,中国出生人口减少4000万,结婚人口减少3400万对,购房主力人口减少6100万。