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中央重申“房住不炒”房地产行业韧性仍在
发布时间: 2020-04-28 来源:互联网 点击次数:

4月17日,中共中央政治局召开会议,分析国内外新冠肺炎疫情防控形势,研究部署抓紧抓实抓细常态化疫情防控工作;分析研究当前经济形势,部署当前经济工作。

会议指出,要积极扩大有效投资,实施老旧小区改造。同时,会议再次重申“房住不炒”定位,明确要求“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展。”

清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示,“房住不炒”的定位不但不会有任何改变,而且也将成为我国房地产市场长期调控的主基调。

疫情暴发以来,多地出台了一系列房地产政策调整举措。据中原地产研究中心统计,3月,全国房地产调控政策继续多发,在2月单月发布75项房地产相关调控政策后,3月单月发布60项房地产相关调控政策。

刘洪玉表示,地方政府在坚持“房住不炒”基调不变的情况下,同时“因城施策”,分别从供给端和需求端密集出台措施稳定预期、提振合理自住需求,缓解企业资金压力。上海、广州、无锡等地以延期或分期缴纳土地出让金、延长竣工时间、调整商品房预售条件和预售资金监管等措施助力企业脱困。衡阳、南宁、杭州等地,则聚焦加大住房公积金支持力度、放宽公积金贷款条件、发放购房补贴、支持人才购房和降低人才落户门槛等方面,支持合理住房需求。

以深圳为例,4月16日晚,深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局发布《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》指出,“加快商品房供应,今年内,高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的商品房项目,可以申请预售。”

对于深圳的这一举动,国金证券股份有限公司在研究报告中指出,深圳是首个放宽预售条件的一线城市,从预售款和土地价款缓付两个方面扩大对房企的信用支持,缩短了项目上市的时间,使得短期内深圳房企的推盘量有望较大幅度提升,有助于缓解近期深圳房价的上涨压力。

但值得关注的是,除了深圳执行的是加大供应力度的政策外,青岛、广州、济南、驻马店等多个城市纷纷出台放松政策,包括松绑限贷政策降低首付比例,松绑限购政策允许在特定区域内购买多套住房等,但公布几日后就宣布紧急撤销。

但事实上,比起政策“一日游”,面对世界经济衰退给中国经济带来的严峻挑战,房地产政策在坚持“房住不炒”和“因城施策”的同时,是否有必要进行合理和适当的调整,是当前房地产市场更需关注的问题。

房地产政策应“因时而变”,在中植企业集团有限公司首席战略顾问、植信投资管理有限公司首席经济学家兼植信投资研究院院长连平看来,“实事求是”是政策的灵魂,政策必须从实际出发,不能机械地认为这种政策调整又是在走强力刺激经济的老路。相反,政策“因时而变”正是从实际出发,对整体和局部已过时的政策进行合理调整,实施与宏观经济运行相匹配且符合当下经济运行需求的政策。房地产政策“因时而变”并非是放弃“房住不炒”政策,而是在经济运行面临巨大压力的情况下,按照“因城施策”的要求,加大力度支持刚需和改善型需求。

景晖智库认为,在坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的大原则不变,坚持防止房价过快上涨的宏观调控大方向不变,坚持“因城施政”、“一城一策”的调控方式不变的基础上,应该适度调整房地产具体政策,从而发挥房地产对刺激消费、拉动经济的积极作用,鼓励合理的自住型需求的释放,切实改善老百姓的居住条件,促进劳动力要素在城市间的有效流动,同时带动土地交易的活跃,缓解因减税降费、扩大财政开支而给地方政府带来的财政压力。

国家统计局4月17日发布一季度中国经济数据,中国一季度GDP为20.65万亿元,同比下降6.8%。房地产方面,数据显示,1月~3月,商品房销售面积21978万平方米,同比下降26.3%,降幅比1月~2月收窄13.6个百分点。商品房销售额2.0365万亿元,下降24.7%,降幅比1月~2月收窄11.2个百分点。其中,住宅销售额下降22.8%,办公楼销售额下降36.8%,商业营业用房销售额下降39.8%。

发布会上,国家统计局新闻发言人毛盛勇表示:“对于一季度GDP同比下降6.8%,要平常心看待。”

连平表示,从最近三年的情况看,一季度占全年的GDP的比例都不超过1/4,通常为22%左右,相对较低。未来随着需求逐步恢复,加之政策的刺激和推动,经济运行呈现V型反弹是大概率事件。

他还注意到,一季度全国房地产开发投资下降7.7%。对此,他认为,一季度房地产投资的增速回落相对较小,表明房地产市场是有韧性的。展望未来,房地产投资增速回暖是毫无疑问的,回暖速度和程度甚至会超过制造业。

连平表示,宏观政策逆向调节加大,房地产行业保持韧性。近期中共中央政治局定调政策纾困、加码“稳增长”,财政和土地政策响应积极,货币政策提供流动性支持。随着土地供给逐步增加、企业融资环境持续改善,行业复工复产向“常态化”靠拢,预计二季度房地产销售继续回升,投资反弹,价格可控。

他建议,今年权益类资产似应在资产配置中占据比较重要的位置。“毕竟经济已经触及底线,到达了低点,不可能再低,未来反弹趋势明朗。”

与此同时,3月,随着新冠肺炎疫情防控形势持续向好,生产生活秩序加快恢复,因疫情积压的住房需求呈现出逐步释放的势头。

4月16日,国家统计局发布的3月70个大中城市住宅销售价格月度报告显示,初步测算,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%,但涨幅比1月回落0.2个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月扩大0.3个百分点,与1月相同。

31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.2个百分点,比1月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格环比在连续两个月持平后上涨0.2%。

35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月扩大0.1个百分点,比1月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.1%,涨幅比1月回落0.1个百分点。

70个大中城市房地产市场价格出现微涨,但总体较为稳定。针对发布数据,国家统计局城市司首席统计师孔鹏解读称,一、二、三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅略有扩大,二手住宅销售价格环比微涨;一、二、三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅回落,二手住宅销售价格仅一线城市涨幅微扩。

上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示,3月新建商品住宅市场表现好于预期,考虑到疫情没有完全结束,同比涨幅数据预计后续会继续收窄。从楼市情绪和实际观察看,二手住宅虽弱于去年同期水平,但已明显走出市场低谷;后续若资金获得条件继续宽松,市场交易不会太悲观,二手住宅定价也会趋于强势。

中国民生银行研究院宏观分析师赵金鑫表示,3月70城房价整体微涨,因疫情短期“冷冻”的楼市回暖迹象初现。其中,一、二线城市回暖速度整体快于三线城市。华中地区城市因疫情影响,表现略差于其他地区城市。疫情控制较好、复工复产较早的深圳、杭州等地楼市表现热度较高。从交易量看,各线城市价格虽有小幅回升,但成交面积、价格均不及去年同期。此外,疫情防控期间,多家房企为加快回款而打折促销,走量销售,也在一定程度上下拉了部分地区新建商品住宅销售价格。二手住宅市场方面,3月网签价格可能多为今年1月成交房源,销售价格数据滞后。可见,3月市场并未真正全面恢复。

连平建议,当前应在“房住不炒”的前提下,给予房地产行业和市场以必要和合理的政策支持。在供给端,应支持房企合理融资需求;在需求端,应合理支持刚需和改善型需求。从长期看,应稳步构建房地产市场长效调控机制,发挥市场化手段作用。

4月17日,中共中央政治局会议指出要积极扩大有效投资,实施老旧小区改造。此前的国务院常务会议明确要求,今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户。

“老旧小区改造投资将进一步加码。”业内普遍认为,此次改造与之前改造工作相比,改造内容、组织实施方式、资金筹措方式、改造要求均有不同,推进过程中如何解决发动群众参与、建立共同承担改造资金机制等问题,值得关注。

4月16日,国务院政策例行吹风会再次聚焦城镇老旧小区改造工作。住房和城乡建设部副部长黄艳在会上透露,下一步,将重点改造2000年年底前建成的住宅区,完善小区配套和市政基础设施、环境,提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。

事实上,自2019年6月19日国务院常务会议以来,住房和城乡建设部会同有关部门,认真贯彻落实党中央、国务院决策部署,扎实推进城镇老旧小区改造工作。

一是组织开展调研。2019年7月~8月,会同20个部委和单位,深入30个省、区、市及新疆生产建设兵团的93个市县,对213个老旧小区开展了调研,理清情况,摸清需求,提出对策。

二是开展深化试点。2019年10月,针对城镇老旧小区改造中需要重点解决的问题,指导山东、浙江2省及上海、青岛、宁波、合肥、福州、长沙、苏州、宜昌8市开展深化试点工作,经过大胆探索,形成了一批可复制可推广的经验做法。

三是推进实施年度改造计划。自2019年起,将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程,安排中央补助资金支持。2019年,各地改造城镇老旧小区1.9万个,涉及居民352万户。2020年,各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户。

四是积极推动城镇老旧小区改造项目开复工。除仍对小区实行封闭管理和未进入施工季的地区,各地城镇老旧小区改造项目都在有序复工。其余计划开工的项目,也全面启动了征询居民意见、改造方案设计等前期工作。

与传统工程建设不同,老旧小区改造需要自下而上展开,涉及被改造小区的每个居民、每个家庭,是一项特别复杂的工程,推进过程中待解难题颇多,比如如何发动群众参与改造,如何解决资金问题,以及不同部门与单位的统筹协调也是一大难题。

对此,住房和城乡建设部明确,下一步将会同有关部门,认真贯彻落实党中央国务院决策部署,按照4月14日国务院常务会议要求,重点抓好以下工作:

一是明确城镇老旧小区改造任务。重点改造2000年年底前建成的住宅区,完善小区配套和市政基础设施、环境,提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。

二是建立健全组织实施机制。指导各地统筹负责,按照居民意愿,推进改造项目有序实施,完善小区长效管理机制。

三是建立改造资金由政府与居民、社会力量合理共担机制。中央给予补助,落实地方财政支出责任。地方政府专项债给予倾斜,鼓励社会资本和社会力量参与改造运营。

四是推动2020年城镇老旧小区改造工作。督促各地做实做细前期工作,重点是做好发动居民共同参与的工作,抓好工程质量和施工安全,有序实施2020年改造计划。

五是总结推广试点成果。积极总结推广2省8市探索“9个机制”的试点成果,指导各地从实际出发,加快完善体制机制,破解改造中面临的难点问题。

城镇老旧小区改造牵涉面广,是一项综合、细致、复杂的系统工程。住房和城乡建设部将会同相关部门强化协调配合,完善支持政策,加强督促指导,压实地方主体责任,加大城镇老旧小区改造力度。

国务院参事、住房和城乡建设部原副部长、中国城市科学研究会理事长仇保兴认为,老旧小区改造将极大提升民众生活的便利性,有效增加服务业就业,甚至对疫情防控亦有正向作用,“老旧小区改造完成后,将极大地增加城市的韧性,提升城市抗风险能力。”