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国家电网都退出房地产了,我们该对放松调控死
发布时间: 2020-03-26 来源:互联网 点击次数:

鲁能集团创立于2002年12月,业务涉及住宅、商业、文旅产业开发等,前身是山东鲁能集团有限公司,于2009年成为国家电网的直属单位。

在成为国家电网子公司之前,鲁能集团已大规模参与房地产开发业务,并在海南、北京等地囤有多宗土地。

目前,鲁能的房地产业务大部分为集团直接运营,也有一小部分被注入上市平台广宇发展。

但在2017年,鲁能曾是“地产界的黑马”。当年,鲁能创下893亿销售额,引发行业关注,在当年的克而瑞房企销售榜上,排名21,属于实打实的大型房企。

当时天风证券也估算过,鲁能旗下未注入上市公司部分的房地产业务体量超2000万方,货值超4000亿。在业内看来,鲁能土储规模庞大,资源雄厚,虽不属于头部房企,但一直是潜在的“巨无霸”。

可2018年,鲁能高光消逝。在行业正期待鲁能是否会迈入千亿时,却等来了鲁能地产与广宇发展重组的消息。

鲁能部分地产资产实现借壳上市,但重组后,广宇发展表现得并不理想,甚至有点“凄惨”。2019年,广宇发展仅实现营收230亿元,同比下降15%。

也正是从2018年开始,鲁能消失在各大房企的排名榜单中,在各机构的百强房企名单中也未曾看到鲁能和广宇发展的名字。

对于这匹“消失在榜单中的黑马”,据媒体了解,是因为母公司国家电网的要求,所以鲁能近些年一直在淡化房地产业务,正逐渐向体育社区、娱乐度假、智慧生活等方向调整。

按照国家电网聚焦主业的要求,看得出鲁能此前已经在做铺垫了。但这并不是国家电网首次传出要退出房地产业务。

早在2010年3月,国资委宣布78家央企(主营业务都不是房地产)要退出房地产业务,仅保留16家央企的房地产主业资质。大背景是当年的楼市偏热,央企在土地市场表现过于抢眼。

但一年后,2011年3月,国资委以“鲁能集团在被国家电网收购之前,就已从事房地产业务且规模很大”为由,特批鲁能集团和其他4家企业从事房地产业务。

有接触鲁能集团的投资者称,此次央企国网退出房地产业务可能和上次一样不了了之,对鲁能集团的重组没有太大影响。

不过,国家电网拥有鲁能,不符合国资委和电力改革精神,其最终退出鲁能的可能性却较大。最后鲁能的结局,可能是转为独立存在的国企,或被拆分为地产、能源两部分被行业企业兼并。

同时也有分析人士认为,鲁能旗下的房地产业务较为庞大、繁杂,既涉及历史遗留问题,又与上市公司有较大关联。其“退房”涵盖哪些资产、是否涉及退出上市公司股份等,目前仍是未知。即便操作起来,也将经历一个长期、复杂的过程。

近些年来,包括鲁能在内的21家地产央企,表现分化明显,首尾差距悬殊,时不时都有重组甚至退出的声音传出。

在业绩方面,保利发展、中海地产和华润置地位列前三甲,平均销售额已接近3000亿。2016~2018三年间,上述三家房企均稳定地排在房企前十位置,已逐渐形成地产央企的“头部阵营”。

昔日“招保万金”之一的招商地产,在2014年前后渐渐掉队。2015年底,招商蛇口工业区吸收合并招商地产,以招商蛇口重组上市。重组三年后,招商蛇口2018年销售额已达1705.84亿元,被业内视为首个地产央企重组样本。

但如电建地产、华侨城、五矿地产等一些老牌央企却是后继乏力,规模增长速度未达到预期,逐渐与排名靠前的企业差距拉大。

与鲁能一样,在2011年才批准从事房地产业务的其他四家房企:中航、神华、中煤、新兴,日子同样不好过。

中航地产被保利地产合并;神华集团与中国国电合并重组;挂牌出售了自己的部分地产子公司;中煤和新兴集团的在房地产领域更是几乎没见声音。现如今只有鲁能集团依然在坚守,足见国家电网的影响力有多强大。

从保利收购中航地产,到招商蛇口合并招商地产,从2017年中交系地产整合,保利地产收购保利置业,再到2019年中粮地产完成收购大悦城,以及中冶置业和五矿地产的重组拉锯战,地产央企内外整合重组持续不断,已步入“深水区”。

从十年前的“退房令”,到近些年陆陆续续的地产央企重组,甚至退出,我们可以看到,一方面,在市场经济体制下,央企有这种逐利行为是合理的。但央企的特殊性,在于它应该更多地承载宏观经济的命脉,回归主业,在公共事业领域造福于民。

另一方面,在优淘城总裁薛建雄看来,这一次国家电网下定决心退出房地产,也从侧面反映出,房地产市场分化严重,竞争日趋激烈,房地产利润率或面临压力。

在业内看来,央企转让房地产项目股权,可能更多的是企业自身的投资行为,对房地产不太看好,包括负债压力、资金流收紧、自身产业发展环境不好等原因。

你仔细品一品,通过对央企如此强力的窗口指导,其中所传递的政治信号,不可谓不强。这是国家执行国家队离场的信号,是政府贯彻落实房住不炒的信号。

地产分析师严跃进也点评称,当前中央纪委公布了国家电网巡视整改情况,国家电网下决心退出房地产业务,类似表述说明,当前央企退房令执行的坚决性。

对鲁能来说,未来或许也就是换个新东家,房地产该怎么干还怎么干。但对于国家电网来说,意义就完全不一样了,该剥离的必须剥离。

这是一种态度,一种坚决调控楼市的态度,对房地产开发商,对地方城市,对购房者都是如此。